粟野義徳のシステム

「仲介手数料はいつお支払いすればいいですか？」私は「当社は売主なので仲介手数料は不要です」と答えましたが、お客様は、「やった、儲かった。その分費用が安くなる」なんて言います。
「仲介手数料は不要だけど、その分販売費が物件価格に上乗せしております」などとは言いませんが、当時から思っていたことは「お客様はそんな認識の程度で不動産を買っている」ということです。以前、新築一戸建ての分譲（売主）をしていた時にお客様からこんなことを聞かれました。
同時に業界の仕組みなど理解しない買い物の怖さを認識していました。不動産売買には大きく二つの方法があります。
一つは仲介業者を通して取引きする方法。もう一つは売主と直接取引きする方法です。
そのほかに販売代理などの方法もあります。一つ一つ理解して誰と交渉するのか？購入した後の問題などを明確にしておかなければなりません。
基本的に売主以外は契約して決済したら終わりです。それに対して売主は保証やメンテナンスなどを行い、お客様を長く付き合わなければなりません。
特に不動産業者売主の新築物件などは一○年間の保証がついていますが、売主が倒産することがないとは言い切れません。姉歯元一級建築士の耐震構造偽装事件でも、売主の体力がないからこそ購入者が大変な目にあっているのです。
大手財閥系デベロッパー（三井不動産、三菱地所など）が売主だったら無料でマンションの建替えが出来たかも知れません。仲介及び販売代理ではそれほど考え方のスタンスは違いませんが、大きな違いとして、販売代理は手数料を取らないことが多いということです。

売主から余分に手数料を受け取る仕組みなので、買主から手数料を受け取ると宅建業法違反になってしまうからです。当然売主から手数料を多く受け取るということは、売主寄りの考え方に近くなります。
かし、どちらも契約、決済まではきちんと業務を行わなければならないことに変わりはありません。よい仲介業者を選ぶためには「プロセスがきちんとできる会社か」「いい加減な会社じゃないのか」を見極める必要があります。
仲介会社を選ぶ場合には、地元の評判やインターネットの風評などを確かめて慎重に選ぶことが必要です。だからまず、売主がどのような会社なのかを知ることが重要なのです。
財務体質以外にも、会社の評判や実績などを知っておかなければなりません。購入してから何か問題があった時の対応が大違いなのです。
マンションと戸建を買うことは根本的に違います。マンション販売では、販売物件を社内の営業マンが売る方法。
また、売主が自社で営業マンを使わずに、別の不動産会社に販売委託をお願いする方法があります。パンフレットを見ていると、「○○不動産」とか「○○建設」など様々な会社が絡んでいることがわかります。
まずマイホームを買う場合、どの会社がどのように事業に参加しているのかを見抜かないといけません。なぜなら、有名な不動産会社や大手企業の名前があるというだけでだまされる可能性があるからです。

マンション販売員とは、マンションを販売する営業マンのことです。その実態は正社員ではなく、派遣社員であることが多いです。
つまり人材派遣業者からプロのスタッフを雇って営業しているのです。自社の社員を使っている営業の会社もありますが、電鉄系など本業が不動産ではない会社の営業なんかはこの方式を取っている会社が多くなっています。
マンション分譲業は売主が思っているほど計画生産ができない商品です。土地には生産工場がないため、定期的に土地が取得できないからです。
供給過剰の時期もあり、また供給過少の時期もあるので定期的な固定給がかかる営業マンを一雇うよりも営業をアウトソースした方が効率的なのです。そのため、供給過剰で営業マンが足りなくなると人材派遣会社からスタッフを雇うのです。
臨時でその分譲会社の名刺を作って営業に加わります。マンションという商品は多少グレードの差があっても、同じ会社の商品であればそれほど違いはありません。
契約すれば彼等の仕事は終わりです。その分譲が終了すれば違う会社の分譲をするのです。
契約だけ完了させれば引き継ぎを行い、その後の事務などは各専門担当者が行います。結局売ったお客様の物件引き渡しまで会社に在籍していないので、販売する時のオーバートークなど後々のクレームのことなんてあまり考えていません。
販売しているマンションの特徴や構造などを付け焼刃で覚えているだけなのです。そんな幽霊社員から大金を出してマイホームを買うなんて！知らないってことは素敵ですね。
なんていっても仕方ありません。それではどうすれば良いのでしょう？まず、担当営業マンの経験を聞いてみてください。

派遣社員と違って自社の社員なら、物件の良いところ悪いところを全て把握しているはずです。ほとんどの社員はマンションの販売以外の不動産業は知りません。
購入した後のあまり詳しいことはわかりません。自分でマンションを買ったことがないのに、お客様には「いいですよ！頭金無くても買えますよ！」って勧める無責任です。
だから固定資産税の納付書とかは見たこともありません。最近は事務所スタッフも細かく分業化されてマニュアル通りしか動いてくれないところも多いのです。
質問事項に関しても技術的なことは「次回構造説明会があるので、その時に聞いてください」などと、その場では説明してくれないことも多く、不勉強が目立ちます。ですから昔から同じマンションを売っていれば色々知っているはずです。
出来れば現場の上の役職の人を「挨拶だけでも」と言って紹介してもらって、話を進めることが良いと思います。だからこそあなたが勉強する必要があるのです。

なぜ、悪くないかというと、最後の一戸を安く買うことができるからです。この方法は売主側の裏側を突く方法です。
売主はマンションを販売している上で、最後に一戸売れ残った場合、その一戸を売るための経費、維持費など考えると値下げをしてでも、売りたいと考えます。そこをついて、安く買うのが一番いいでしょう。
チラシなどで見つけることができます。よく「キャンセル住戸発生」とかそんな売れ残りは良くないということになっていますが、本当にそうでしょうか？マンションではキャンセル住戸ということになりますが、けして悪いわけではありません。
「ラッキー！俺ってシイてるな」広告がポストに投げ込まれます。物件によっては、二、三割は値引きできると思いますので、売れ残りがダメだと決めつけず検討してみましょう。
そう思ったなら、あなたは危ない感覚を持っているといえるでしょう。相場より安い物件を見つけた場合どう思いますか？もう一つは時期的状況によって安く売りに出す場合。
早急にまとまったお金が必要で、不動産を売却したいなどの資金繰りの理由です。通常は不動産買い取り業者が買い取ってしまい市場にあまり出回りません。
即判断してローンの必要もないプロが購入する物件です。当然、適正価格では誰も欲しがりません。
安くなっている物件や物件に隣接してお墓などの嫌悪施設もそうです。冷静に考えてみてください。
「ただ安い」ことなんてことあるでしょうか？どこの売主だって一円でも高く売りたいと思っています。なぜ、安く売りに出すのでしょう？それなりの理由があるのは明白です。

粟野義徳をこれから探す方に朗報です。粟野義徳は絶大な支持を受けています。
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